Общее имущество многоквартирного дома

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома

Так как все больший процент населения начинает проживать в городах в многоквартирных домах, то и вопросы, касающиеся имущества многоквартирного дома, становятся все более актуальны.

Состав общего имущества находит свое отражение в нескольких нормативных актах.
Общие положения содержатся в Гражданском кодексе РФ. Согласно положений ст. 290 ГК РФ к общему имуществу дома, относится следующее имущество:

  • общие помещения дома,
  • несущие конструкции дома,
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
  • Состав общего имущества многоквартирного дома

В статье 36 Жилищного кодекса РФ данный перечень более конкретизирован. В частности указано, что к общему имуществу дома относятся:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Сюда относятся лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи и помещения, чердаки и подвалы,  а так же иные помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры и соответствующее оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга;
3) крыша дома, ограждающие конструкции дома, оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) сам сформированный земельный участок, на котором расположен данный дом, а так же все постройки и элементы  расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
В п. 2 Правил N 491 состав общего имущества указан еще более детально, чем в ст. 36 ЖК РФ. В частности к общему имущество отнесено:
— технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
— автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Порядок содержания общего имущества многоквартирного дома

Правилами N 491 установлено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, в таком состоянии, которое бы должным образом обеспечило соблюдение надежности и безопасности проживания в доме, безопасность для жизни и здоровья граждан, надлежащую сохранность жизни и здоровья (в том числе имущества) физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, полную доступность и беспрепятственную возможность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями и всеми помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и лиц с ограниченными возможностями; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома.
Содержание общего имущества в доме зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий (п. 11 Правил N 491).
Правилами N 491 предусмотрено несколько вариантов содержания общего имущества дома:
а) собственниками помещений (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы);
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (путем членства собственников помещений в этих организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами этих организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями);
в) застройщиком (в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, — самостоятельно либо путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией);
г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией).
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил N 491).

Договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

Порядок заключения, расторжения договора управления установлен ст. 162 ЖК РФ. Договор управления домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной или электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.
Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр.

Порядок внесения и формирования оплаты за содержание и ремонт

Как установлено ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством РФ.
При этом в соответствии с ч. 9 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на указанные услуги в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 01.01.2017.
В целях реализации нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения утверждено Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Постановление N 1498), которым в том числе предусмотрены случаи и порядок включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением N 1498 предусмотрено внесение в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, а также в Правила N 491 изменений, в соответствии с которыми расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включаются в размер платы за содержание жилого помещения в случаях, когда многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Потребители коммунальных услуг в таких многоквартирных домах с 01.01.2017 обязаны вносить плату за коммунальные услуги исходя из объема коммунальных услуг, потребленных в жилом или нежилом помещении.
Если в многоквартирном доме потребителям предоставляются коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения, то такие потребители оплачивают расходы на приобретение используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме холодной воды, горячей воды (или используемых в целях горячего водоснабжения холодной воды и тепловой энергии), сточных вод в составе платы за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме.
Согласно ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом.

Общие права и обязанности собственников помещений в отношении общего имущества многоквартирного дома

Исходя из анализа гражданского и жилищного законодательства, в частности в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на данном земельном участке (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).
Среди основных обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме можно выделить использование общего имущества многоквартирного дома по его назначению, без нарушения при этом прав и законных интересов других собственников, а также бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

 

2017-08-17T12:17:26+00:00 Статьи|0 Comments
Сервис обратного звонка RedConnect