Возможности защиты своих прав участников долевого строительства

Подписание договора долевого участия в строительстве (далее так же ДДУ) в рамках 214-ФЗ и его государственная регистрация совсем не гарантируют того факты, что будущий многоквартирный дом будет своевременно и благополучно построен, а Ваша квартира передана в предусмотренный срок и надлежащего качества.
Если Застройщик нарушает свои обязательства, то может возникнуть необходимость защиты своих нарушенных прав и дольщик имеет право воспользоваться несколькими способами защиты. К ним, в частности, относятся следующие (ст. 12 ГК РФ).

1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Данным правом можно воспользоваться в том случае, если отсутствует разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то дольщик может, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных заслуживающих внимания обстоятельств, просить признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 — 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

  •  право собственности на объект недвижимости —  в том случае если объект фактически достроен;
  • права собственности на объект незавершенного строительства — если объект находится в определенной стадии строительства;
  • права на долю в общей долевой собственности на МКД.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности в соответствии с действующим законодательством
Если денежные средства привлекались застройщиком, не обладающим на это правом или с существенным нарушением порядка их привлечения, то по заявлению участника долевого строительства сделка может быть признана судом недействительной. От такого недобросовестного Застройщика можно требовать возврата перечисленных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2 — 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Для Застройщика установлен определенные критерии для привлечения средств граждан, а именно только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах.
Поэтому будьте очень внимательны, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит вам подписать предварительный договор купли-продажи или инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор продажи векселя, договор займа или предложит внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.
Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве будет распространяться на данные правоотношения только в том случае, если суд достоверно установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Также недействительным может быть признан договор в том случае, если будут установлены нарушения застройщиком существенных требований к размещенной проектной декларации. В этом случае застройщик должен вернуть полученные для строительства средства и уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банк России (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Для сведения: с 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования приравнено к значению ключевой ставки Банка России и с 19.09.2016 составляет 10% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.09.2016).

3. Возмещение убытков участникам строительства
Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия. Убытки могут быть понесены в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта. К примеру участник был вынужден снимать жилье на время задержки передачи квартиры.

4. Взыскание неустойки участником долевого строительства.
Если дом находится на конечной стадии и пропуск передачи объекта долевого строительства небольшой, застройщик по требованию участника строительства обязан выплатить неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от общей цены договора за каждый день просрочки передачи жилья.
При этом размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, однако дольщик не обязан отвечать согласием (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. п. 21 — 26 Обзора).

5. Компенсация морального вреда за нарушение обязательств по договору долевого участия.
В соответствии с действующим законодательством основанием для взыскания компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).

6. Прекращение правоотношений между застройщиком и дольщиком.
У дольщика есть право на односторонний отказ от исполнения договора. Вот некоторый основания, предусмотренные законом:
— если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
— срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;
— застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства.
В судебном порядке договор может быть расторгнут в следующих случаях:
— если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
— существенно изменилась проектная документация строящегося дома либо изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

7. Обращение за защитой к органам государственной власти в случае нарушения условия договора.
Очень часто власти могут оказывать реальное содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного объекта; выплатить из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам; найти инвесторов для завершения строительства; предоставить дольщикам жилье во временное пользование на время окончания работ из резервного жилого фонда региона; выкупать права требования к застройщику и другие действия.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
8. Банкротство застройщика.
В случае инициирования процедуры банкротства застройщика участники долевого строительства, вправе заявить денежные требования или требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд (ч. 6 ст. 201.1, ст. ст. 201.4 — 201.6 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).
В целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).

Мы активно помогаем гражданам в спорах с Застройщиками. Если у Вас остались дополнительные вопросы, можете обратиться к нам за консультацией.

Сервис обратного звонка RedConnect